Comment investir dans l’immobilier : sous forme de société ou personne physique?

Dans cet article nous allons voir comment investir dans l’immobilier mais plus particulièrement s’il est préférable de le faire en personne physique ou en société.

Pourquoi investir dans l’immobilier?

Dans notre article sur les finances personnelles, nous mettons en avant l’importance d’établir des moyens qui permettraient de générer des revenus dits “passifs”. Une des solutions que je préfère reste l’investissement dans l’immobilier. En effet, un bien immobilier en location permet de générer des revenus mensuels sans fournir d’efforts continus. Que tu passes 8h au travail ou pas, tes loyers te seront versés (en admettant que tu aies de bons locataires). Note toutefois que l’analyse présentée ci-dessous se réfère à la fiscalité en Belgique. La fiscalité doit être différente en France mais l’analyse doit, à mon sens, rester similaire dans les grandes lignes

De plus, l’immobilier reste et restera une valeur sûre. Même si l’immobilier a déjà connu des crises par le passé, cela reste un bien physique avec une vraie valeur intrinsèque qu’il est difficile d’enlever. C’est donc un investissement relativement sûr.

Comment investir dans l’immobilier?

Il y a une difficulté majeure à la mise en place d’un tel système. En effet, il faut acquérir ce bien ce qui n’est pas une mince affaire ! Peu de personnes sont capables de sortir plus de 100.000 euros de leurs comptes pour faire ce genre d’acquisitions. Heureusement, il existe des solutions permettant de contourner ce problème, principalement, les banques ! Ces dernières te permettront de contracter un prêt hypothécaire et vont te prêter l’argent nécessaire moyennant un remboursement mensuel. Evidemment, ces dernières prendront une garantie sur le bien à savoir une hypothèque. La banque pourra alors , dans le cas de défaut de remboursement, vendre le bien et se servir du montant de la vente afin de rembourser le prêt.

Comment investir dans l'immobilier

L’idée ici va vraiment être de se servir de la banque comme levier. Même si tu possèdes les fonds suffisant, il serait contre-productif de tout investir dans le même bien.

Prenons l’hypothèse de 20% d’apport de fonds propres dans une acquisition. Si tu possèdes 100.000 euros à investir, différents choix s’offrent à toi :

  • Investir 100.000 euros dans un bien unique sans emprunter d’argent
  • Investir 20.000 euros dans 5 biens valant chacun 100.000 euros

Je ne sais pas ce que tu en penses mais pour moi la deuxième solution est nettement préférable en considérant que ce sont tes locataires qui vont rembourser ton prêt. C’est vraiment ça la force de l’investissement immobilier, ça et d’autres facteurs qui feront l’objet d’un autre article.

Investir dans l’immobilier : Personne physique ou société?

Maintenant que nous avons vu dans les grandes lignes comment investir dans l’immobilier, une nouvelle question se pose. En effet, il est important de mentionner qu’il est possible d’acquérir de l’immobilier sous forme de personne physique ou bien via une société que tu aurais constitué à cet effet. 

L’acquisition en tant que personne physique permet que ces biens soient directement détenus dans ton patrimoine privé. A l’inverse, l’immobilier acquis via une société sera intégré dans le patrimoine de ladite société. Même si au final cette société t’appartient c’est une distinction importante car cela reste la propriété de la société, ce qui veut dire que les revenus aussi.

Il est évident que, présenté comme cela, il semble étonnant d’envisager l’utilisation de cette alternative pour nos investissements. Cependant, la société possède également quelques avantages. Dans la suite de cet article, tu retrouveras les avantages et désavantages des deux méthodes évoquées sur différents critères.


Droits d’enregistrement

Personne physique

Lorsque tu achètes un bien immobilier, tu dois payer des droits d’enregistrement. Le taux appliqué pour le calcul de ce montant est de 12,5% du prix d’achat en Wallonie ou dans la Capitale et 10% en Flandre. Dans le cas actuel, nous faisons l’hypothèse d’une acquisition d’investissement. De ce fait, tu ne bénéficieras pas des abattements fiscaux prévus par les régions. Note également que dans le cas d’une acquisition d’un bien neuf, ce taux s’élèvera à 21% à titre de TVA. Ces frais sont à payer quoi qu’il arrive et donc par tes fonds propres

Société

Ce coût sera similaire à celui encouru par une personne physique, à la différence qu’il sera déductible de la base imposable de la société. Comme expliqué, l’utilisation d’une société lorsqu’on se lance dans l’entrepreneuriat peut être très intéressant. 

De ce fait, grâce à la déductibilité fiscale de cette charge, l’impact financier de cette dernière sera moins important pour la société ce qui permettra de payer un impôt moindre. Ce qui veut dire en quelques sorte que ce coût est moindre via une société.

Conclusion – Droits d’enregistrement

Bien que les coûts encourus par les deux approches soient similaires, la possibilité de déduction dans le chef de la société rend cette dernière approche plus intéressante.


Impôts

Personne physique

Ton bien immobilier, mis en location, permettra de générer des revenus. Cependant, posséder un tel bien entraîne également certaines taxes :

  • Le précompte immobilier : Il s’agit d’un impôt régional payable annuellement pour tous les biens immobiliers possédés. Ce montant est basé sur un pourcentage du revenu cadastral indexé de différentes façons en fonction du bien.
  • Tes revenus immobiliers viendront en quelque sorte s’ajouter à tes autres revenus (du moins, une partie) sur ta déclaration fiscale et augmenteront donc ta base imposable ce qui aura un impact sur ton taux marginal (impliquant une taxation plus élevée). 
comment investir dans l'immobilier taxes

Le montant ajouté à te base imposable dépend du type de locataire. En effet, si ce dernier occupe le bien à but privé, la taxation sera basée sur le revenu cadastral indexé majoré de 40%. Ce qui est bien moins important que si tu avais déclaré tes vrais revenus locatifs. A l’inverse, si le locataire utilise le bien pour son activité professionnelle, tu seras imposé sur les loyers réels. Néanmoins, dans le cadre d’une occupation totalement, voir partiellement commerciale, un forfait de charges allant jusqu’à 40% pourra être déduit. Tu l’auras compris, en personne privée, tu as tout intérêt à te diriger vers des locataires privés. De cette façon, tu ne devras pas déclarer tes vrais revenus.

Société

Au niveau de la société, la base d’imposition sera composée des revenus réels, que le locataire occupe le bien à titre privé ou professionnel. Cette dernière sera imposée au taux d’impôt des sociétés (29% à partir de Janvier 2018, 25% à partir de 2020). Notons également qu’une bonne partie des frais et charges encourus par la société pourront venir réduire cette base imposable. Le critère pour cette déduction est que la société a encouru ces coûts pour conserver ou acquérir ses revenus.

Conclusion – Impôts

Au niveau des impôts dans le cadre de locations privées, la base imposable de personne physique sera plus faible qu’en société (Revenu cadastral indexé majoré de 40% contre le loyer réel). Néanmoins, la série de frais déductibles dans le chef de la société peut en partie contrebalancer cette différence. A l’inverse dans le cadre d’une location professionnelle, la base imposable est similaire mais les frais déductibles sont moins importants dans le régime de la personne physique.

A mon sens, le choix dépend de l’objectif et de l’évolutivité prévue. Si tu ne comptes investir que dans quelques bien biens mis en location à des fins privées, l’investissement en tant que personne privée peut être plus intéressante d’un point de vue fiscal. Mais il ne faut pas oublier que l’ajout de tout revenu sur la base imposable d’une personne physique impacte directement son taux marginal. Ainsi, une augmentation de ces revenus entraînerait un taux d’imposition plus important. A l’inverse, la société subira un impôt à taux similaire que les revenus locatifs soient importants ou non. Ceci peut donc être intéressant lorsqu’on commence à avoir un grand parc immobilier.


Utilisation des revenus

Personne physique

Il est évident que tout l’intérêt d’investir dans des biens immobiliers est de générer de l’argent de cette activité. Cependant, une fois cet argent généré, il est important de savoir dans quelle mesure une personne pourra en profiter. C’est également un point qui différencie très fortement nos deux approches. 

En effet, en tant que personne physique, les revenus te reviennent directement. Il sera nécessaire de tenir compte des impôts qui seront, au final, prélevés sur ces revenus, mais après ça, tu fais ce que tu veux de l’argent généré.

comment investir dans l'immobilier - Revenus

Société

La situation est, ici, plus compliquée que dans le cas d’une personne physique. En effet, ces revenus appartiennent à la société (qui est donc une personne morale indépendante de ses bénéficiaires). Il est donc nécessaire de les sortir du patrimoine de l’entreprise afin d’en profiter. Différentes solutions s’offrent à toi :

  • Rémunération directe des dirigeants ou administrateurs (tantième) : Ces revenus seront par la suite taxés au taux d’impôt des personnes physiques. Attention, le taux est progressif ! Ainsi, plus le montant de revenus totaux est élevé, plus le taux d’imposition le sera également. En gros, il s’agit de salaires que la société te paierait et donc tous les désavantages du paiement en salaire. Mais cela reste malgré tout un revenu additionnel bien intéressant.
  • Distribution de dividendes : ces derniers subiront un précompte mobilier libératoire de 30%. tu ne recevras donc que 70% du montant distribué.
  • Etablir un contrat de prêt à l’actionnaire. Note que ce contrat devra comporter un taux (non nul) sans quoi cela risque d’entraîner des soucis d’ordre fiscal.

Comme tu as pu le constater, les principales façons de sortir l’argent de la société occasionnent une taxation sur ces revenus ayant déjà subi l’impôt des sociétés.

Conclusion – Utilisation des revenus

La forme de personne physique est plus intéressante en terme d’utilisation des revenus de la location d’un bien immobilier. En effet, cette façon de travailler permet d’obtenir les fonds directement sans subir de taxation supplémentaire. A l’inverse, la forme de société oblige un transfert vers l’actionnaire qui subira une nouvelle imposition ce qui érodera encore plus les revenus. 

Tu l’as compris, le risque ici est vraiment d’avoir une double imposition de tes revenus en passant par la société. Cependant, il est également possible de ne pas systématiquement sortir ces revenus de la société et de les utiliser pour investir dans d’autres biens. Sous cet angle, l’intérêt de cette approche devient plus grand.


En cas de revente

Personne physique

Lorsque tu revends un immeuble en réalisant une plus-value, cette dernière ne sera en principe pas imposée sauf dans certains cas. En effet, si tu revends le bien dans les 5 ans de l’acquisition, tu seras imposé sur la plus-value réalisée. Le taux appliqué sera de 16,5% à condition que le bien soit situé en Belgique et ait été acquis à titre onéreux. Attention, pour bénéficier de ce taux, il faut également que ces acquisitions soient réalisées en bon père de famille et pas à titre de spéculation à haute fréquence sinon, le taux appliqué serait de 33%.

Société

Il est important de mettre en avant le fait que les résultats de la vente de biens immobiliers possédés par l’entreprise reviendront à la société même. Néanmoins, il existe, à mon sens, trois manières de se défaire d’un bien immobilier détenu en société:

  • Vendre sa société : dans ce cas la plus-value réalisée ne sera pas imposée.
  • Vendre l’immeuble : La plus value réalisée sera soumise à l’impôt des société. Note qu’il est possible de bénéficier du mécanisme de remploi et d’étaler la taxation sur l’amortissement d’un autre bien acheté avec les bénéfices issus de la revente.
  • Liquider la société : Dans ce cas tu subiras une taxation de 30% sur les bonis de liquidation. Cette solution est donc à éviter.

Conclusion – En cas de revente

En cas de décision de revente du bien immobilier, les deux formes d’investissements peuvent se défaire de l’actif de manière classique. La société subira cependant une taxation de la plus-value dans tous les cas ce qui est donc moins intéressant que le cas de la personne physique. Cependant, la société pourra étaler la taxation sur la durée de vie du bien dans lequel le bénéfice de la vente est réemployé ce qui peut être intéressant.


Conclusion de comparaison

A titre de conclusion à cette comparaison, il semblerait que l’intérêt de chacune des formes dépende des objectifs de l’investisseur. En effet, un investisseur souhaitant une solution simple pour investir dans un nombre limité de biens immobiliers sans pour autant s’ajouter une charge de travail ou de frais supplémentaire devrait se diriger vers la solution de personne physique.

A l’inverse, la société permet des montages pouvant être plus intéressants financièrement lorsque l’objectif est dirigé vers plusieurs biens immobiliers qui, dans le chef de la personne physique, généreraient également un taux marginal beaucoup plus élevé. Également, le principe de déduction de charges encourues par la société permet de belles économies fiscales

Toutefois, une société est soumise à certaines obligations, notamment, celle de tenir une comptabilité ce qui entraîne un coût supplémentaire contrairement à la personne physique. Des frais de constitution sont également demandés lors de la création de la société, etc. Mais n’oublions pas que ces frais peuvent à nouveau être déduits.

Sources

Comments

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