septembre 2020

L’investissement locatif est assez particulier car il peut être classifié dans le deuxième tout comme dans le troisième pilier. En effet, une personne peut lancer son propre business pour s’enrichir au travers de l’immobilier. Mais toute personne connaissant un succès dans son business devrait également considérer l’immobilier comme investissement « final ». Au lieu d’investir les gains de ton business dans des actions, tu peux tout aussi bien le faire dans l’immobilier.

Dans cet article, nous allons voir ensemble quels peuvent être les raisons qui pourraient te pousser à te diriger vers l’investissement immobilier.

Avantages de l’investissement locatif

Profiter d’un effet levier

L’un des premiers avantages de l’investissement locatif est qu’il est possible de profiter d’un effet levier pour acquérir ses biens. De ce fait, tu n’as pas besoin d’avoir 100% du prix d’acquisition. Cela permet en plus d’acheter de plus grosses propriété avec moins d’argent. Mais surtout avec moins d’argent que ce qui aurait été nécessaire pour acheter des actions du même montant par exemple.

L’idée est de profiter de la banque et de l’argent qu’elle peut nous prêter pour profiter de l’effet levier. Généralement la banque demande environ 20% d’apport personnel. C’est-à-dire que celle-ci financera donc 80% du bien !

C’est d’ailleurs important de se rendre compte que dans une situation où tu disposes de 100.000 euros, tu as deux choix qui s’offrent à toi :

• Investir ces 100.000 euros dans un bien unique sans emprunter d’argent.
• Investir 20.000 euros dans 5 biens valant chacun 100.000 euros en se faisant financer par la banque les 80% restant

Sachant que ce sont tes locataires qui paieront tes prêts, tu financeras donc 500.000 euros de bien avec 100.000 euros. Assez intéressant !

Possibilité de travailler pour toi-même

Souvent, il est fait mention que pour pouvoir atteindre la liberté financière, il faut être prêt à travailler comme un acharné. Et c’est vrai qu’il faut la mériter. Mais l’investissement locatif va te permettre de travailler également pour toi. Par exemple, tu peux réaliser toi-même tout ou une partie des travaux nécessaires pour améliorer ton bien. Que ce soit le rénover ou lui apporter d’autres améliorations, cela donnera de la valeur à ton bien qui augmente donc la valeur nette de ton patrimoine.

Capacité de gérer ses investissements directement

Tu es seul responsable de tes investissements. Non seulement de la manière tu vas les réaliser, tes critères etc. Mais également de la manière dont tu vas les gérer par la suite. Tu ne dois pas rendre de compte à un directeur ou autre. Tu es seul responsable.

Les gens ont besoin d’un endroit où vivre

Ce qui est vrai aujourd’hui le sera également dans 50 ans. Les gens auront toujours besoin d’un endroit où vivre. Ainsi, la demande n’a pas de fin, c’est donc bien un investissement qui va durer. Il ne s’agit pas d’un business incertain tel une nouvelle startup ou autre dont le succès est inconnu. Ici tu possèdes un bien immobilier qui sera toujours demandé.

Ca a fonctionné pour de nombreuses personnes avant toi

L’immobilier a toujours été la manière la plus répandue pour devenir riche. C’est le moyen qui a créé le plus de millionaire depuis longtemps. Donc si ça a marché pour tant de personnes, pourquoi est-ce que ça ne fonctionnerait pas pour toi?

Stable et prévisible

Quoi qu’on en dise, l’immobilier reste une valeur stable et relativement prévisible. Effectivement, il y a eu la crise de l’immobilier en 2008 mais cela reste un fait exceptionnel. Mais ça revient toujours à investir dans les briques, dans quelque chose de concret et physique. C’est un investissement tout ce qu’il y a de plus concret.

En plus de tout ça, c’est un investissement bien stable comparé à tout ce qui est investissements boursiers où la valeur peut gagner plusieurs pourcents en un jour tout comme l’inverse.

Les revenus de ces investissements locatifs sont également prévisibles. Les loyers sont établis au départ et chaque mois, tu reçois un montant fixe. Ajouté à cela, l’immobilier croît, en général, d’environ 3% par an. Tout ça est quand même assez stable non? Donc si tu ne supportes pas la volatilité de la bourse, l’immobilier peut être une excellente alternative.

Finalement, si tu décidais de faire des travaux dans ton bien, tu pourrais également facilement estimer les gains que cela te rapporterait.

Relativement simple

Alors je ne dis pas que réaliser un investissement immobilier est facile en tant que tel. Ce que je veux dire c’est que les stratégies de succès dans ce domaines sont relativement simples à maîtriser. L’idée générale étant d’acheter un bien et de le louer afin que les rentrées d’argent dépassent les sorties. Dis comme ça, ça paraît simple non? Il n’est pas question de stratégies marketing, de création de produits innovant, etc.

Possibilité d’acheter sous la valeur du marché

C’est un des points similaires aux investissements en bourse, c’est qu’il est toujours possible de faire une belle plus-value en achetant un bien bon marché. Imagine pouvoir acheter un bien 50.000 euros en dessous de sa valeur. Dès que la vente est réalisée, ta valeur nette augmente directement de 50.000 euros. N’est-ce pas magnifique?

Ne pas devoir être présent pour faire de l’argent

Je crois que le plus bel avantage de l’investissement locatif est la possibilité de générer des revenus passifs. Tu n’as pas besoin d’être au travail de 9 à 17h pour gagner ces revenus, ils tomberont que tu travailles ou pas. Tu peux être à la plage à profiter pendant que ton investissement immobilier te rémunères.

L’investissement locatif génère des revenus de 3 façons

Quand on pense à l’investissement locatif, on ne se rend pas toujours compte que celui-ci va nous permettre de gagner de 3 façons différentes. Et ce sont d’ailleurs ces 3 manières qui rendent l’investissement immobilier si génial.

Gain de valeur

Premièrement, le bien immobilier peut tout simplement gagner en valeur. Tout comme une action où le prix peut croître ou diminuer, la valeur de ton bien peut augmenter ou diminuer. Contrairement aux actions, la valeur du bien sera beaucoup moins volatile mais pourra principalement augmenter pour deux raisons:

Gain de valeur naturel

En général, les biens immobiliers prennent de la valeur au fil du temps. Ne serait-ce que dû à l’augmentation des coûts de la vie que suit l’immobilier. Mais on parle d’environ une augmentation de 3% par an de la valeur du bien. Cette valeur n’est qu’un ordre d’idée et peut fluctuer en fonction de différents facteurs. Mais quoi qu’il en soit, le bien immobilier gagne naturellement en valeur au cours du temps.

Gain de valeur forcée

Il est également que ton bien immobilier gagne en valeur de manière « forcée » au travers de rénovations et autres travaux. Par exemple, si tu achètes un bien à 100.000 euros et réalise une quantité de travaux importante dedans. Il est tout à fait possible que la valeur de ce bien passe à 200.000 euros grâce à ces aménagements.

Cash Flow

Souvent on s’arrête à ce point, mais c’est l’un des plus important également. L’investissement locatif, si bien réalisé, va te permettre de dégager un certain cash flow. A condition que tes rentrées d’argent soient supérieures à tes sorties, chaque mois, tu recevras des profits de ton investissement. Ceci te génèrera donc un cash flow qui va te permettre de financer ton rythme de vie. Ceux-ci peuvent même, à terme, remplacer tes revenus liés à ton emploi.

Ce sont les locataires qui paient

Bien souvent sous-estimé, mais grâce à l’investissement locatif, ce sont tes locataires qui vont payer ton bien. Chaque mois, leur loyer va te permettre de rembourser le prêt. Tu peux voir ça comme, chaque mois, ta valeur nette augmente du montant du loyer car ton bien t’appartient d’autant plus.

Exemple : Si tu achètes un bien 200.000 Euros, avec un prêt de 150.000 euros. Au moment de l’achat, la valeur nette de ton patrimoine est de 50.000 euros (le montant du bien moins ce que tu dois à la banque). Mais chaque fois que tu recevras ton loyer et remboursera une partie du prêt le calcul ci-dessus est modifié. Admettons un salaire de 1.000 euros pour des mensualités similaires :

• Mois 1 : Valeur nette = 51.000 (200.000 – 149.000 (montant du prêt restant))
• Mois 2 : Valeur nette = 52.000 (200.000 – 148.000)
• …
• Mois 12 : Valeur nette = 62.000 (200.000 – 138.000)

Conclusion

On l’a donc vu tout au long de cet article, l’investissement locatif regorge d’avantages. Ce n’est pas pour rien que c’est l’investissement préféré des gens riches et aussi celui qui a créé le plus de millionaires. Même si il s’agit d’un investissement plus consistant car on parle directement de grosses sommes, les avantages sont indéniables.

Et toi, est-ce que tu investis déjà dans l’immobilier? Est-ce que tu penses à d’autres avantages? Quels seraient tes conseils pour nos autres lecteurs? N’hésite pas à partager ton expérience en commentaire !

Récemment, l’une de mes connaissances m’a demandé de but en blanc comment commencer à investir en bourse. Plus précisément, il voulait savoir ce dans quoi je recommanderai d’investir actuellement. Alors c’est une question à la fois simple et complexe. Mais vu que cela touche directement notre 3ème pilier vers la liberté financière, la réponse pourrait t’intéresser également !

Dans cet article, nous allons réfléchir à ce qu’il serait intéressant d’acheter lorsqu’on commence à investir en bourse. Pour les questions plus pratiques sur le « comment » investir en bourse, je te recommande notre précédent article.

Définissons nos paramètres

Bon c’est la partie un peu plus rébarbative, je suis d’accord mais celle-ci reste importante. Je vais avoir un peu le même discours qu’un banquier mais on va dire que dans certains cas ils n’ont pas entièrement tort.

Avant de commencer à investir en bourse, il est crucial de faire sa propre introspection. Par là, je veux dire qu’il est important de réfléchir à plusieurs paramètres. Ceux-ci auront leur importance lorsqu’on investi en bourse.

• Le risque toléré : Il est crucial de savoir les risques que tu es prêt à accepter et tolérer lorsque tu investis en bourse. C’est une activité qui reste risquée mais, les différents investissements qui s’offrent à toi peuvent avoir une différence au niveau du risque. Après, le risque est toujours à contrebalancer avec la récompense. N’oublie pas qu’à faible risque, faible récompense. Donc des rendements moins intéressant (pense au compte épargne où le risque est pratiquement nul… Comme le taux d’intérêt associé)
• L’horizon temporel : Si tu commences à investir en bourse, tu dois également réfléchir à l’horizon de temps dans lequel tu souhaiterais récupérer ton argent. Dans tous les cas, si tu souhaites commencer à investir en bourse, il faut idéalement avoir un horizon de plusieurs années. Moins est également tout à fait possible, je pense notamment au cas du trading. Mais cet article sera plutôt orienté vers un investissement stable en bon père de famille.

Différents types d’investissements possibles

Il existe une liste importante de types d’investissements possibles. Attention que la liste de ceux cités dans le présent article ne sera en rien exhaustive. Mais voyons ensemble les plus fréquents en termes d’investissements boursiers.

Les obligations

Il s’agit plus concrètement d’un actif financier représentant une dette de la part d’une société, ou même d’un état qui l’engage donc à nous rembourser le capital en plus des intérêts. L’intérêt de ce genre de placement est que, sauf faillite de la société ou de l’état, le revenu est garanti et fixe.

Les actions

C’est l’actif financier le plus connu et celui auquel on pense directement lorsqu’on pense à investir. Il s’agit donc d’un titre de propriété sur une portion du capital de la société. Celle-ci te permet donc de devenir en partie propriétaire de la société. Dans ce cas, les revenus sont absolument inconnus, et dépendant du prix de l’action sur le marché. A côté des gains en capital réalisables si l’action gagne en valeur, il est également possible de recevoir des dividendes. Il s’agit d’une part du bénéfice de la société distribué entre les différents actionnaires.

Les fonds commun de placement

Il s’agit d’un véhicule financier, géré par un organisme financier, qui va donc détenir toute une série d’actions et obligations ou autres actifs financiers. L’idée générale derrière ceci est d’avoir un groupement de personnes qui vont investir dans ce fonds et en acheter des parts (à la manière des actions). Ainsi, l’investisseur devient en partie propriétaire du fonds au même titre que s’il avait acheté des parts d’une entreprise. Cette explication est tirée de notre article comparatif entre les fonds commun de placement et les trackers que je t’invite à lire pour plus d’informations.

Les trackers

A nouveau je fais référence à notre article sur le sujet. La différence avec les fonds de placement est que les ETF sont bien souvent des “fonds indiciels” en ce sens qu’ils vont se calquer sur un indice boursier (CAC 40, S&P 500, etc.). On parle d’ailleurs souvent de “Tracker”. Les avantages et inconvénients de ce type d’actif financiers sont relativement similaires à ceux des fonds de placement à quelques exceptions près (notamment au niveau de la gestion et des coûts associés)

Les options et autres produits dérivés

Il s’agit de produits venant rajouter une nouvelle couche de complexité que nous n’aborderons pas plus dans le détail. Mais il s’agit d’investissement purement spéculatif où nous allons par exemple vendre le droit à quelqu’un d’acheter X actions au prix Y à une date donnée. La personne achète ce droit et peut à la date donnée décider de l’utiliser (si le prix de l’action est plus haut que celui engagé) ou pas. Il existe toute une série de dérivée de ce genre de possibilités, si cela t’intéresse je peux réaliser un article à part sur ce sujet.

Ce dans quoi j’investirais si je devais repartir à 0

On en vient à la question initiale et la véritable information que ma connaissance souhaitait avoir. Je rappelle encore une fois que l’investissement idéal dépend de chacun et de ses paramètres (évoqués précédemment). De plus, je ne me prétends absolument pas conseiller financiers. Tout ce que j’explique dans ce blog est mon raisonnement et mon avis sur la question. Je t’invite surtout à ne pas suivre bêtement ce que je dis mais à réaliser tes propres recherches dans tous les cas.

Alors en plus d’être ce dans quoi j’investirais si je devais recommencer, c’est également ce dans quoi je continue d’investir en partie encore aujourd’hui.

A mon sens, le meilleur investissement à faire serait d’investir dans un ETF répliquant le comportement des 500 plus grosses entreprises américaines à savoir le S&P500 (L’ETF « VUSA » notamment). Dans la suite de cet article je vais t’expliquer les raisons de ce choix.

Diversification

Comme le veut la règle général qu’on entend pour tout investissement, il ne faut pas mettre tous ses oeufs dans le même plat et ce, afin de réduire les risques. Quand on commence à investir en bourse, obtenir cette diversification n’est pas si facile. En effet, quand on commence on souhaite rentrer petit à petit dans le bain et donc commencer par une somme plus modeste. Malheureusement, cette somme ne nous permet bien souvent pas d’investir dans suffisamment d’action pour avoir une diversification saine.

L’ETF VUSA permet d’obtenir cette diversification directement. En achetant une part de cet ETF, tu obtiens directement une répartition au travers des 500 plus grosses entreprises américaines. Difficile de faire mieux pour se lancer.

Frais faibles

Bon évidemment, ce genre de produits doit bien avoir une contrepartie qui se traduit par certains frais. En effet, il faut bien en assurer la gestion (même si celle-ci est pratiquement passive vu qu’il s’agit d’une simple réplique d’un indice). Mais c’est justement parce que la gestion est simplifiée que les frais sont vraiment minimes. On parle généralement de moins de 0,5% par an, pour VUSA on parle de frais de 0,07% par an. Ce qui n’est rien du tout comparé aux fonds communs de placement générant des frais de plus de 2% par an pour une même diversification.

Risque faible

Le risque reste toujours bien présent car on parle d’actions. Néanmoins, on parle des actions des 500 plus grosses entreprises américaines. Si on compare le risque que ces sociétés représentent par rapport à une startup la nuance est assez claire. Selon toi, où est-ce que le risque est le plus élevé? C’est Google où chez une startup? De plus, même si dans l’hypothèse où l’une d’elles venait à connaître la faillite, celle-ci ne représentera qu’une portion infime du portefeuille de l’ETF et ne t’impactera donc que légèrement.

Même si, admettons que le fonds commun de placement génère 1% de rentabilité en plus que l’indice. Ce que tu perdrais en frais de gestion rendrait malgré tout l’indice nettement plus intéressant que le fonds.

Pourquoi se battre contre le marché?

Le seul réel intérêt d’investir dans des actions individuelle plutôt que dans un indice est de tenter de battre le marché. C’est d’ailleurs pour ça que les gens investissent dans des fonds communs de placement gérés par des gestionnaires de fonds professionnels. En effet, ces gens sont payés pour en tirer le maximum de rendement possible, ils devraient donc battre le marché non?

Il s’avère que sur le long terme, même les meilleurs gestionnaires de fonds ne parviennent pas à battre le marché. Warren Buffet a d’ailleurs remporté un paris d’un million de dollar en 2007. Celui-ci avait parié qu’un ETF parviendrait à battre une série de fonds commun de placement sur un horizon de 10 ans.

Le pire dans tout ça? C’est que l’ETF coûte nettement moins cher qu’un fonds commun de placement (voir point précédent). Alors comment hésiter?

Approche passive

Le plus beau dans tout ça? C’est que cela permet une approche totalement passive. Il n’est plus nécessaire de perdre des heures à analyser des actions pour déceler la meilleur (et risque de se tromper). Il suffit d’acheter régulièrement des parts de VUSA et de cette façon tu investis de manière correcte tes fonds pouvant surpasser les fonds communs de placement (voir point précédent).

Certaines plateformes (telle que Trading 212) permettent même d’automatiser ce réinvestissement. Ceci permet que chaque mois, X euros soient investis dans cet ETF sans que tu n’aies rien à faire !

Conclusion

Tu l’auras compris, je suis un fervent défenseur de cet investissement, que je recommanderais à quiconque souhaite investir en bourse sans grande connaissance (et même à ceux avec une bonne connaissance). Et si tu ne me crois pas, il suffit de croire Warren Buffet qui reste l’un des hommes les plus riches au monde et qui recommande cet investissement. Alors, ce n’est pas l’action qui te rendra riche du jour au lendemain comme tout le monde l’espère, mais c’est certainement un investissement qui fera croître ton argent de manière significative par rapport à un compte épargne.

Pour rappel, je ne suis pas conseiller en investissement ou autre. Ce que j’explique dans cet article n’est que mon analyse. Je t’invite à faire tes propres recherches pour confirmer mes dires.